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房產企業結轉成本的處理

作者:啟辰財務 2019-05-30 251

在我國,結轉成本是房地產企業最重要的步驟。公司結算成本的前期準備工作很重要那么 。房產企業結轉成本該如何處理?

  。只有結轉了成本,才能知道房地產項目實現了多少收入,取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉,因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料,和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門,工程量浩大。結算成本的前期準備工作很重要,準備好了,才能按照步驟一步步的進行結算。

  結算第一步:整理銷售資料,確認銷售收入就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致后,確認一下銷售收入和已經銷售面積,算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證:借:預收賬款貸:

  主營業務收入結算第二步:整理工程施工合同清單和結算單。這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別,列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數。

  結算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。

  1.款項已經支付,但是施工單位發票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發票開具過來。

  2.施工單位還沒有結算,發票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少。這樣的話,可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提,進入到成本。

  3.施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。

  4.施工單位因為疏忽,多開了發票,但是企業沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回。

  5.有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面。最后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。預提時候:借:開發成本貸:應付賬款-預提按照這個金額結轉到開發產品。借:開發產品貸:開發成本結算第四步:計算出開發產品成本單價,結轉開發產品到產品銷售成本。這一步最重要的一點是確定結轉產品面積,這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積根據第一步算出來的銷售金額,計算出來產品銷售成本產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積賬務處理:借:主營業務成本

  貸:開發產品這里面一定要注意,開發產品和主營業務成本是有區別的,開發產品歸集的是全部成本對象,也就是說,開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨,并且開發商沒有自留物業的時候,兩者才相等。結算第五步:把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣,不在贅述。

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