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個人轉讓住房如何納稅

作者:啟辰財務 2019-05-30 283

現在,轉讓住房的人越來越多。但是轉讓住房是需要繳稅的。個人轉讓住房如何納稅?下文通過一則案例為大家詳細解答。

  王先生2003年7月購買了一套建筑面積100平方米的商品房,繳納契稅1.2萬元,總價80萬元,房款他首付三成,貸款56萬元,以等額本金方式還款20年,三年來已支付房貸利息9萬多元,此外裝修費花去了7萬元。2006年8月,他以160萬元的價格將這套房子出售,支付手續費、公證費等共計0.28萬元。

  請問王先生涉及繳納那些稅費、分別如何計算?

  一、營業稅:160×5%=8萬

  二、城建稅及教育費附加:8×(7%+3%)=0.8

  三、印花稅:160×0.05%=0.08萬

  四、土地增值稅:

  (1) 扣除項目=80+80×(5% 5% 5% 5%)+1.2+8+0.8+0.08=106.08

  (2) 增值額=160-106.08=53.92萬元

  (3) 53.92÷106.08≈0.5083,稅率為40%,

  (4)土地增值稅稅額=53.92×40%-106.08×5%=16.264萬元

  注:財稅[2006]21號規定,納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認, 《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。

  五、個人所得稅:

  王先生轉讓住房應按照“財產轉讓所得”稅目繳納個人所得稅,稅率為20%.

  1、以實際成交價格作為轉讓收入:160萬元,

  2、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核后,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

  (1)商品房的房屋原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

  80+1.2+80×0.05%=81.24萬元 (80×0.05%為購房時繳納的印花稅)

  (2)轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

  8+0.8+0.08+16.264=25.144萬元

  (3)合理費用是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。商品房專修費最高扣除限額為房屋原值的10%.

  9+7+0.28=16.28萬元

  應納稅所得額=160-81.24-25.144-16.28=37.336萬元

  3、應納個人所得稅額=37.336×20%=7.4672萬元

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